O que não pode faltar no contrato de aluguel (pela Lei 8.245/91)
As cláusulas essenciais de um contrato de locação residencial — objeto, prazo, aluguel, reajuste, garantia, encargos, conservação e multa — explicadas em linguagem simples para quem aluga direto.
Um bom contrato de aluguel não precisa ser complicado — precisa ser completo. Quando cada ponto importante está escrito com clareza, quase todo conflito futuro já nasce resolvido. Veja o que não pode faltar.
Objeto e partes
O contrato começa identificando quem é o locador, quem é o locatário e qual é exatamente o imóvel alugado, com endereço completo. Parece óbvio, mas é a base de tudo: sem isso, o documento não sustenta nada.
Prazo
Defina a duração da locação e a data de início. Contratos residenciais costumam ser de 30 meses, mas o prazo é livre. O que importa é ele estar escrito, porque prazo e multa proporcional andam juntos.
Aluguel e vencimento
Valor mensal, dia de vencimento e forma de pagamento. Deixe claro que o pagamento é feito diretamente ao locador, quando for o caso. Um vencimento bem definido evita a maior parte dos atrasos por desencontro de datas.
Reajuste
Escolha o índice de reajuste — em geral IGP-M ou IPCA — e diga que ele será aplicado anualmente sobre a variação acumulada. Ter o índice no papel evita discussão no aniversário do contrato. A calculadora de reajuste gratuita do LocadorSeguro mostra o acumulado oficial do Banco Central quando chegar a hora.
Garantia
A Lei do Inquilinato permite uma garantia por contrato — caução, fiador ou seguro-fiança — e proíbe exigir mais de uma ao mesmo tempo (art. 37). Escolha uma e descreva as condições.
Encargos e conservação
Diga quem paga o quê: condomínio ordinário, água, luz e gás costumam ficar com o inquilino; IPTU e despesas extraordinárias, com o locador. E registre que o imóvel deve ser devolvido no estado em que foi recebido, salvo o desgaste natural do uso.
Multa e foro
Inclua a multa por descumprimento e por saída antecipada, sempre com a menção à proporcionalidade ao tempo cumprido. Por fim, indique o foro da comarca do imóvel para eventuais controvérsias.
Se quiser um ponto de partida, o gerador de contrato gratuito do LocadorSeguro monta um modelo com esses itens pela Lei 8.245/91. É um modelo de estudo: para um caso real, vale a revisão de um advogado antes de assinar.
Contrato certo, assinado pelos dois
Passo a passo pela Lei do Inquilinato e assinatura eletrônica — sem modelo de internet.
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