Garantias de aluguel: caução, fiador ou seguro fiança?

A garantia é o seu plano B se o aluguel não vier. A Lei 8.245/91 permite escolher UMA entre as modalidades — cada uma com trade-offs claros.

Caução (o dinheiro na mão)

Depósito de até 3 aluguéis em dinheiro. **Prós:** simples, imediata, sem terceiros. **Contras:** cobre pouco — um despejo litigioso consome mais que 3 meses entre atraso e desocupação. Boa para inquilino de baixo risco e contratos tranquilos.

Fiador (o clássico)

Um terceiro, geralmente com imóvel próprio, responde pela dívida. **Prós:** cobertura ampla, sem custo mensal. **Contras:** cada vez mais difícil de conseguir; exige analisar o fiador com o mesmo rigor do inquilino (renda, imóvel, restrições); execução contra fiador também é processo.

Seguro fiança (a garantia profissional)

Seguradora cobre a inadimplência mediante prêmio mensal ou anual, normalmente pago pelo inquilino. **Prós:** cobertura robusta (aluguel e, conforme a apólice, encargos e danos), análise de crédito feita pela própria seguradora, sem depender de terceiros. **Contras:** custo para o inquilino (encarece a locação) e aprovação sujeita à análise da seguradora.

Como escolher

Inquilino com ótimo histórico e renda folgada: caução resolve com simplicidade. Análise de crédito mediana ou aluguel alto: seguro fiança transfere o risco para quem sabe precificá-lo. Fiador segue válido quando existe um de verdade — sólido e disposto.

O erro mais caro é não ter garantia nenhuma "porque a pessoa parecia confiável". Análise + garantia é o par que deixa você dormir tranquilo.