Contrato de aluguel direto com proprietário: o que não pode faltar

Modelo baixado da internet é loteria. Estas são as cláusulas que um contrato de locação residencial precisa ter — e por quê.

Qualificação das partes e do imóvel

Nome completo, CPF e documento de locador e locatário; endereço completo do imóvel. Erro aqui compromete o contrato inteiro.

Prazo

O prazo de 30 meses é o mais usado por uma razão prática: ao fim dele, a Lei 8.245/91 permite a chamada denúncia vazia (retomar o imóvel sem justificar). Contratos mais curtos têm regras mais duras de retomada.

Valor, vencimento e forma de pagamento

Valor por extenso, dia do vencimento (prefira até o dia 28, que existe em todo mês) e como será pago. Deixe claro o que está incluído — condomínio e IPTU costumam ser a maior fonte de briga.

Reajuste

Índice (IPCA ou IGP-M são os mais comuns) e periodicidade anual. Sem cláusula de reajuste, você fica travado no valor nominal.

Garantia — escolha UMA

Caução (limitada a 3 aluguéis em dinheiro), fiador ou seguro fiança. A lei veda exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato (art. 37).

Multas e responsabilidades

Multa por infração contratual (praxe: 3 aluguéis, proporcional em caso de devolução antecipada — art. 4º), responsabilidade por despesas ordinárias (locatário) e extraordinárias (locador), e estado de conservação — anexe um laudo de vistoria com fotos.

Assinatura

Assinatura eletrônica tem validade jurídica no Brasil (MP 2.200-2/2001). Para reforçar a executividade do contrato, a praxe é assinar também com duas testemunhas.

*Minuta padrão cobre o caso comum; situação atípica pede revisão de advogado.*