Ação de despejo por falta de pagamento: como funciona, passo a passo

O despejo é o último recurso, não o primeiro. Antes de chegar aqui, quase sempre vale tentar o lembrete cordial e o acordo. Mas quando o diálogo se esgota, é bom entender o caminho para agir com calma e dentro da lei.

Antes da ação: notificação e acordo

Registre as tentativas de contato e proponha um acordo por escrito — nova data, parcelamento do valor em aberto. Muitos casos se resolvem aqui, e a documentação dessas tentativas fortalece a sua posição se o processo for necessário.

A ação de despejo

Persistindo a inadimplência, a lei permite ao locador ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento, em regra cumulada com a cobrança dos aluguéis atrasados. É um processo conduzido por advogado; não há despejo "por conta própria" — retirar o inquilino à força é ilegal.

Purgação da mora

Um ponto que surpreende muitos locadores: o inquilino pode, dentro do prazo legal, quitar tudo o que deve (aluguéis, encargos, multa e custas) e evitar o despejo. É a chamada purgação da mora. Na prática, a ação costuma funcionar também como um forte incentivo ao pagamento.

Prazos e desocupação

Se o despejo é decretado e não há purgação, o juiz fixa prazo para a desocupação. Os prazos variam conforme o caso e a existência ou não de garantia. Em situações específicas, a lei prevê a possibilidade de desocupação mais rápida mediante caução.

O que acelera (ou trava) o processo

Contrato claro, comprovantes de cobrança e de tentativas de acordo, e a garantia bem definida ajudam o processo a andar. Falta de documentação é o que mais atrasa. Por isso, manter o histórico da locação organizado desde o início vale ouro no dia em que você precisar dele.

O caminho mais barato ainda é a prevenção

A melhor ação de despejo é a que nunca acontece. Analisar o inquilino antes de entregar a chave, ter um contrato correto e uma régua de cobrança amigável reduz muito a chance de chegar até aqui.

Este é um guia geral e não substitui a orientação de um advogado — o rito e os prazos dependem do caso concreto e da sua comarca.